Akuntansi Properti Investasi Perbedaan Antara IAS No 40 Dengan PSAK 13

I. Pendahuluan
Pada PSAK revisian tahun 2007 yang mulai berlaku efektif sejak 1 Januari 2008, salah satu diantaranya adalah PSAK No. 13 tentang Properti Investasi (Revisi 2007) yang menggantikan PSAK No. 13 tentang Akuntansi untuk Investasi (1994). Adapun revisi PSAK No. 13 tahun 2007 dilakukan terutama dalam rangka konvergensi dengan IFRS yang dikeluarkan oleh IASB.
Sesuai dengan tujuan tersebut, isi dari PSAK No. 13 (Revisi 2007) tersebut hampir sepenuhnya mengadopsi seluruh paragraf IAS 40 (2003) Investment Property kecuali untuk beberapa paragraf berikut :
1. IAS 40 paragraf 4 (a) tentang aset biologis yang kemudian menjadi PSAK No. 13 paragraf 4 (a) karena belum mengadopsi IAS 41 Agriculture.
2. IAS 40 paragraf 79 (d) (iii) tentang pengungkapan untuk model biaya yang kemudian menjadi PSAK No. 13 paragraf 82 (d) iii karena belum mengadopsi IFRS 5 Non-current Assets Held for Sale and Discontinued Operations.
3. IAS 40 paragraf 80 tentang ketentuan transisi untuk model nilai wajar (fair value model), yang menjadi PSAK No. 13 paragraf 84, dengan menghilangkan ketentuan dalam paragraf 80 huruf (a) dan (b) karena investasi properti dalam PSAK No. 13 yang lalu tidak memungkinkan penggunaan nilai wajar sehingga pengaturan dalam IAS 40 paragraf 80 huruf (a) dan (b) tidak perlu diadopsi .
 Adapun isi dari paragraf 84 PSAK No. 13 (Revisi 2007) sebagai berikut :
Entitas yang memilih untuk pertama kali mengklasifikasikan dan mencatat sebagian atau seluruh hak atas properti dalam sewa operasi yang memenuhi persyaratan (eligible) sebagai properti investasi harus mengakui dampak dari pemilihan tersebut sebagai penyesuaian terhadap saldo laba awal untuk periode di mana pemilihan tersebut dilakukan.
 Sedangkan IAS 40 paragraf 80 tentang Fair Value Model menjelaskan bahwa :
An entity that has previously applied IAS 40 (2000) and elects for the first time to classify and account for some or all eligible property interests held under operating leases as investment property shall recognize the effect of that election as an adjustment to the opening balance of retained earnings for the period in which the election is first made.
In addition :
a) If the entity has previously disclosed publicly (in financial statements or otherwise) the fair value of those property interests in earlier periods (determined on a basis that satisfies the definition of fair value in paragraph 5 and the guidance in paragraphs 36-52), the entity is encouraged, but not required : (a) to adjust the opening balance of retained earnings for the earliest period presented for which such fair value was disclosed publicly; and (ii) to restate comparative information for those periods; and
b) If the entity has not previously disclosed publicly the information described in (a), it shall not restate comparative information and shall disclose that fact.

II. Isi
Investasi di property masih jadi pilihan utama kebanyakan orang, sebab orang beranggapan bahwa itu adalah salah satu cara terbaik untuk mengembangkan uang. Secara umum investasi property dianggap lebih aman daripada jenis investasi lainnya. Sebabnya Anda menguasai atau mengelola sendiri investasinya, jadi Anda bisa mengendalikan hampir semuanya. Namun hal itu bukanlah satunya keuntungan berinvesatsi di property, karena yang paling menarik sebenarnya dari invesatsi di property ini memungkinkan Anda untuk menggunakan uang orang lain untuk mulai berinvestasi.
Kebanyakan produk investasi lain banyak dipengaruhi oleh faktor luar. Misalnya harga-harga di bursa saham bisa naik turun dengan cepat bahkan signifikan karena isu atau gossip seputar politik, kebijakan pemerintah, keamanan negara, kondisi ekonomi, atau seperti obligasi yang harganya turun saat angka inflasi dan suku bunga naik. Dibandingkan property yang walaupun juga terpengaruh faktor luar, namun perubahannya tidak terlalu cepat, misalnya harga rumah tentunya tidak bisa berubah begitu saja dalam sehari tetapi butuh tahunan.

 Keuntungan Investasi di Property
Dengan berinvestasi ke property, Anda mempunyai kesempatan untuk mendapatkan hasil return investasi yang besar. Jika Anda lihat Donald Trump pengusuha property dari Amerika atau Ir. Ciputra dari Indonesia, mereka kaya raya dari bisnis property. Bank juga memiliki property, jika kita perhatikan gedung kantor pusat bertingkat tinggi yang megah, belum lagi puluhan jumlah kantor cabangnya
Banyak cara untuk berinvestasi ke property. Anda bisa memulainya dengan membeli rumah tinggal, ruko, membangun rumah sewaan, bangunan komersial lainnya atau tanah kosong. Dari semua pilihan ini, membeli dan menjual rumah sewaan lebih baik dipilih bagi mereka yang baru akan mulai berinvestasi di property, kemudian sedikit-sedikit menabung dari hasil sewa untuk diinvestasikan kembali..Jika Anda perhatikan banyak orang tertarik untuk membuat rumah sewaan, sebab dengan menjadi induk semang memungkinkan Anda memiliki harta yang bisa Anda kontrol sendiri, kemudian menjualnya nanti. Kabar baiknya Anda tidak memerlukan uang banyak untuk memulai investasi Anda di property.
Penting sekali memahami mengapa property seringkali menjadi pilihan utama orang untuk mengembangkan harta kekayaannya, alasannya bukannya karena property tidak berisiko. Seperti investasi lainnya di property juga mempunyai kendala misalnya para penyewa yang telat membayar sewa rumah, pindah tanpa memberitahu, bangunan yang rusak, kesulitan apapun bisa terjadi. Intinya jika Anda bersedia repot dengan urusan semacam ini, maka investasi di property memang untuk Anda.

 Menggunakan Uang Orang lain “ Other People’s Money “
Salah satu hal yang paling menarik dari investasi di property adalah bahwa sistemnya dibuat sedemikian rupa sehingga memungkinkan Anda untuk menggunakan uang orang lain untuk membiayai investasi Anda. Ini adalah salah satu konsep terpenting yang membuata rproperty bisa menjadikan Anda bisa lebih kaya dibandingkan investasi lainnya.
Pada jenis investasi lain maka besarnya jumlah investasinya sangat ditentukan dari seberapa banyak Anda bersedia dan mampu membayarnya dengan tunai. Jadi untuk membeli investasi lain Anda barus membayarnya tunai dengan asumsi menggunakan uang Anda sendiri. Kita ambil saja contohnya investasi di pasar modal. Untuk membeli saham maka Anda harus membayar tunai seluruhnya dari kesuluruhan transaksinya, kecuali Anda melakukan margin trading yang sebenarnya sangat berisiko. Begitu juga investasi di obligasi, reksadana, deposito dan tabungan di bank, bahka emas dan barang koleksi yang bernilai seni, semuanya mensyaratkan pembayaran tunai seluruhnya.

Investasi di property tidak demikian, Anda bisa saja membayar sebesar uang muka rumahnya sebesar 10% sampai dengan 30% dari harga rumahnya dalam rangka untuk memiliki barangnya kemudian sisanya bisa dibiayai dari pinjaman ke bank. Jangankan bank, bahkan developernya sendiripun mau memberikan keringanan pembayaran cicilan untuk pembayaran uang muka pembelian barangnya.
Kesempatan untuk menggunakan uang orang lain terwujud dalam bentuk pembiayaan ini disebut dengan istilah leverage, atau kemampuan dalam melipatgandakan sesuatu. Contohnya, dihari pertama Anda berhasil mendapatkan kredit rumah dengan pembayaran uang muka sebesar Rp 30 juta, maka dihari itu pula aset tunai Anda langsung bertambah menjadi Rp 100 juta. Dengan menggunakan pembiayaan maka investasi rumah bisa berlipat ganda dengan dua cara. Pertama, semakin banyak uang yang diinvestasikan maka semakin besar uang orang lain atau pembiayaan yang bisa Anda dapatkan, misalnya dengan uang Rp 30 juta, maka Anda hanya bisa membeli saham sampai sebesar Rp 30 juta. Namun dengan jumlah uang yang sama jika diinvestasikan ke dalam property, maka Anda bisa membeli rumah seharga Rp 100 juta. Dimana Anda membayar uang muka rumah sebasar Rp 30 juta, kemudian bank membiayai sisanya sebesar Rp 70 juta, selanjutnya Anda menjadi pemilik sebuah bangunan seharga Rp 100 juta. Bukankah jumlah tersebut lebih dari 3 kalinya atau 300% berlipat ganda.
 Mengapa Real Estate Menguntungkan
Menggunakan uang orang lain atau menggunakan pembiayaan merupakan salah satu saja dari kemudahan yang bisa dimanfaatkan dakam berinvestasi ke property. Namun selain itu masih banyak keuntungan investasi di property yang membuatnya sangat menarik di bandingkan investasi lainya.

1. ArusKas,“CashFlow“,
Arus kas adalah uang yang Anda terima secara rutin atas uang yang Anda tanamkan dalam suatu investasi. misalnya bunga tabungan dan deposito adalah arus kas karena memberikan pendapatan untuk Anda. Dalam property, uang sewa bisa menjadi pemasukan atau arus kas untuk Anda. Semakin banyak bangunan yang bisa Anda sewakan maka semakin besar pula arus kas Anda.
2. Nilai kepemilikan Anda terhadap rumah tersebut meningkat.
Nilai kepemilikan atau hak Anda terhadap investasi property yang dibiayai dari konsep menggunakan uang orang lain tadi akan meningkat, jauh melebihi hutang atau kewajiban Anda. Hak kepemilikan seseorang dalam suatu investasi ini dikenal dengan istilah equity. Contohnya jika pembelian investasi property Anda sebesar Rp 100 juta, yang dibiayai oleh bank Rp 70 juta, sisanya yang Rp 30 juta memakai uang Anda sendiri. Maka hak kepemilikan Anda terhadap investasi senilai Rp 100 juta tadi adalah sebesar Rp 30 juta atau 30%nya. Hak kepemilikan akan bertambah nilainya karena adanya pembayaran cicilan hutang yang mengurangi kewajiban. Selain itu hak kepemilikan Anda juga bertambah karena nilai propertinya naik. Nilai property Anda akan naik disebabkan inflasi yang membuat harga barang dan jasa mengalami kenaikan termasuk property. Akibat inflasi ini bukan cuma nilai propertinya yang naik tetapi juga Anda mempunyai kesempatan untuk menaikkan arus kas atau pendapatan rutin Anda dengan cara menaikkan uang sewa rumah sejalan dengan inflasi tadi. Kenaikan nilai property ini bahkan bisa menaikkan kekuatan meminjam Anda. Bank biasanya dengan senang hati memberikan pinjaman tambahan berdasarkan kenaikan harga agunannya atau propertinya. Anda bisa mengunakan uang ini untuk melunasi saldo hutang yang lama, dan sisa uang dari pinjaman tersebut bisa masuk kantong Anda. Kemudian untuk cicilan pinjaman baru sesuaikanlah dengan pemasukan uang sewa.
3. Kesempatan untuk membangun bangunan yang lebih besar lagi, setelah Anda berhasil melunasi hutangnya, Anda akan mempunyai lebih banyak uang untuk dialokasikan, misalnya untuk membuat property yang sudah ada menjadi lebih besar lagi. Banyak investasi property dimulai dari sebuah bangunan kecil, tetapi karena ada pendapatan dari sewa yang bisa mencover cicilan hutang bulanan, maka membuat propertinya menjadi bangunan lebih besar menjadi sangat mungkin.

 Langkah – Langkah Memulai Investasi Di Property
Investasi di property tetap membutuhkan komitmen penggunaan uang dan waktu. Jadi melakukan riset dan menetapkan rencana sebelum berinvestasi di property sangatlah penting. Karena langkah paling awal dan paling penting begitu Anda memutuskan untuk berinvestasi ke property adalah mempelajari segala sesuatunya tentang property sebanyak yang Anda bisa:
• Terus belajar, ada banyak sumber informasi yang bisa Anda dapat untuk belajar tentang investasi property misalnya dari buku – buku, kursus, seminar, juga internet dan lain-lain. Untuk mengenal bisnis property Anda juga bisa mengambil kerja paruh waktu sebagai broker property. Keuntungannya, selain Anda bisa mempraktekkan apa yang Anda pelajari dari berbagai sumber informasi tadi, Anda juga bisa mendapatkan komisi penjualan dari property yang Anda jual. Belum lagi kesempatan untuk membangun jaringan atau network yang tentunya akan sangat bermanfaat untuk membantu bisnis property Anda nanti. Melakukan riset terlebih dahulu akan membuat Anda “awas” terhadap risiko atau problem-problem yang mungkin timbul berkenaan dengan kepemilikan property misalnya bisa terjadi masalah dengan para penyewa, biaya-biaya perawatan bangunan.
• Bekerja samalah dengan agen penjual rumah atau broker property, setelah Anda membekali diri Anda dengan informasi yang memadai tentang bisnis property maka selanjutnya carilah seorang agen penjual rumah atau broker property yang bersedia membantu Anda memahami lebih jauh tentang bisnis property. Carilah agen penjual yang sudah berpengalaman minimal 2 tahun, biasanya mereka sudah jauh lebih menguasai bisnis property. Sebaiknya Anda mencari agen penjual rumah yang bekerja fulltime daripada partime, sebab dikhatirkan mereka tidak bisa memenuhi
• Riset mengenai suku bunga, kenaikan harga property, harga sewa,jika Anda mau menggunakan pembiayaan dari bank maka bandingkanlah suku bunga kredit bank yang satu dengan yang lain dan carilah yang paling kompetitif. Kemudian juga mengenai asumsi kenaikan harga propertinya sehingga Anda bisa menentukan kira-kira berapa harga jualnya suatu saat nanti. Jangan lupa jika Anda ingin mendapatkan pemdapatan dari sewa ruamh, maka sebelum menentukan harga sewa carilah informasi mengenai harga sewa rumah yang pantas untuk daerah tersebut yang disesuaikan dengan kondisi bangunannya.

 Your Action Plan
Setelah Anda berketetapan hati untuk berinvestasi di property, maka selanjutnya Anda tinggal menetapkan tujuan dari investasi property Anda secara spesifik dan terukur. Misalnya Anda ingin mendapatkan uang Rp 100 juta yang Anda tanamkan dalam investasi property e atau pembelian property bisa menjadi Rp 1 M dalam 10 tahun. Setelah Anda menetapkan tujuan barulah Anda bisa menentukan jenis property apa yang cocok untuk mencapai tujuan tersebut, apakah perumahan, bangunan komersial.. Hitunglah berapa banyak jumlah uang yang dibutuhkan untuk nvestasi tersebut, kondisi pasar propertinya, kemudian jumlah uang sewa yang bisa Anda harapkan, juga berapa banyak bangunan yang bisa Anda beli. Dengan melakukan riset seperti dianjurkan diatas, maka Anda bisa memperkirakan berapa banyak uang yang mesti Anda sediakan dan berapa hasil investasi yang bisa diharapkan untuk terus berkembang. Anda bahkan bisa perkirakan berapa lama property tersebut harus Anda tahan sebelum menjualnya. Dengan membuat tujuan keuangannya akan memberikan Anda semacam pedoman untuk memulai bisnis baru Anda, mengambil tindakan-tindakan yang perlu, melakukan antisipasi risiko, kemudian melakukan investasinya.


III. Kesimpulan
1. IAS 40 paragraf 4 (a) tentang aset biologis yang kemudian menjadi PSAK No. 13 paragraf 4 (a) karena belum mengadopsi IAS 41 Agriculture.
2. IAS 40 paragraf 79 (d) (iii) tentang pengungkapan untuk model biaya yang kemudian menjadi PSAK No. 13 paragraf 82 (d) iii karena belum mengadopsi IFRS 5 Non-current Assets Held for Sale and Discontinued Operations.
3. IAS 40 paragraf 80 tentang ketentuan transisi untuk model nilai wajar (fair value model), yang menjadi PSAK No. 13 paragraf 84, dengan menghilangkan ketentuan dalam paragraf 80 huruf (a) dan (b) karena investasi properti dalam PSAK No. 13 yang lalu tidak memungkinkan penggunaan nilai wajar sehingga pengaturan dalam IAS 40 paragraf 80 huruf (a) dan (b) tidak perlu diadopsi.

4. Dengan berinvestasi ke property, Anda mempunyai kesempatan untuk mendapatkan hasil return investasi yang besar. Jika Anda lihat Donald Trump pengusuha property dari Amerika atau Ir. Ciputra dari Indonesia, mereka kaya raya dari bisnis property. Bank juga memiliki property, jika kita perhatikan gedung kantor pusat bertingkat tinggi yang megah, belum lagi puluhan jumlah kantor cabangnya
Banyak cara untuk berinvestasi ke property. Anda bisa memulainya dengan membeli rumah tinggal, ruko, membangun rumah sewaan, bangunan komersial lainnya atau tanah kosong. Dari semua pilihan ini, membeli dan menjual rumah sewaan lebih baik dipilih bagi mereka yang baru akan mulai berinvestasi di property, kemudian sedikit-sedikit menabung dari hasil sewa untuk diinvestasikan kembali..Jika Anda perhatikan banyak orang tertarik untuk membuat rumah sewaan, sebab dengan menjadi induk semang memungkinkan Anda memiliki harta yang bisa Anda kontrol sendiri, kemudian menjualnya nanti. Kabar baiknya Anda tidak memerlukan uang banyak untuk memulai investasi Anda di property.



rizzky yanuar setiyawan
4 eb o6
20207971
sumber : www.google.com
www.Danareksa.com